주택임대차보호법에 알아봅시다.
오늘은 주택임대차보호법에 대해서 간단히 알아보겠습니다.
주택임대차보호법은 주택에 임대하는 임차인을 보호하기 위해서 만들어진 법입니다.
임차인과 임대인 어떤 내용이 있는지 알아보도록 하겠습니다.
주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위해서 만들어진 법이며, 확정일자와 전입을 하게 되면 대항력과 우선변제권이 발생합니다.
임대차 계약을 하고 잔금을 치루면, 이사가 끝나고 주민센터에 가서 전입과 확정일자를 받아야 합니다. 이것은 대항력과 우선변제권을 받기 위해서 입니다.
1. 대항력: 임차인이 제 3자에게 자신의 임대차관계를 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 부동산의 소유주가 바뀔 때 세입자를 아무 보상 없이 쫒아낼 수 있는가에 대한 문제로, 세입자가 가장 신경써야 하는 문제입니다. 법률용어 중의 하나입니다.
2. 우선변제권: 주택임대차보호법에 근거하여 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 소액임차인의 권리입니다. 임차주택이 경매, 공매에 부쳐졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있습니다. 부동산임대차에 관한 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날 부터 제 3자에 대하여 효력이 생기며 전입신고를 할 때 주민등록이 된 것으로 규정하고 있습니다.
우선변제권은 예를 들어 설명드리겠습니다. 예를 들어 1순위가 은행, 2순위가 다른 채권자, 3순위가 임차인이라고 하면 1순위, 2순위를 먼저 보상 후 마지막 3순위인 임차인에게 남은 보증금을 돌려주기 때문에 후순위로 갈수록 보증금의 일부를 받거나 전혀 못받을 상황이 발생합니다.
3.최우선변제권: 주택임대차보호법에 의하여 임차한 주택이 경매되거나 공매될때에 소액 임차인의 보증금 가운데 일정액을 다른 담보 물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다. 최우선변제권을 주장하기 위해서는 경매신청 전 까지 대항력을 갖추고 있으면 최우선변제금을 받을 수 있습니다. 모든 임차인에게 적용되는 것이 아니라 소액임차인에게만 적용되는 것입니다. 전체적인 금액을 변제해 주는 것이 아닌 일정 금액만큼 최우선으로 변제해 주는 것입니다.
우선변제권의 부수설명
★대항력(임차목적물을 인도받아 전입신고까지 한 후 주민등록등본까지) 완벽하게 인도를 받았다고 할 수 있는 것입니다. 전입신고 후 익일 0시부터 효력이 발생합니다.
★확정일자 임대차 계약을 하고 임대차 보증금에 대하여 제 3자에게 대항력을 갖게 하기 위해 체결일자를 관련 기관에서 확인해 주면 법률상 인정되는 날짜입니다.
확정일자를 받기 위해서는 임차인이 주택임대차계약증서 원본 또는 사본을 소지, 주택 소재지의 읍,면사무소, 주민센터, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 공증인을 방문하여 부여받을 수 있습니다. 추가로 정보처리 시스템을 이용하여 주택임대차 계약을 체결 한 경우에도 정보처리 시스템을 통해 전자계약증서에도 확정일자를 받을 수 있습니다.
★우선변제권이 성립하려면 두 가지 요건 모두가 성립되어야 합니다.
우선변제권을 취득했다고 하더라도 우선변제권 요건이 경매절차의 배당요구 종기일까지 존속하고 있어야 하는 것이니 중간에 주소를 옮기시면 안됩니다. 우선변제하여 받을 수 있는 범위는 임차인보다 후순위에 있는 권리입니다. 임차인보다 선순위 근저당에는 당연히 우선해서 변제받지 못합니다.
전세계약시 항상 넣어야 할 특약조항이 있습니다.
★ 대출이 원활하지 않는 경우가 발생한다면 모든 계약은 무효로 한다. 계약금은 배로 배상한다. 즉 은행대출이 거절되었을 시 계약금을 돌려받는다는 내용입니다.
★ 계약일로부터 잔금 및 입주일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지해야 하며, 근저당 포함 다른 대출설정은 하지 않는다. 이를 이행하지 않을 경우 임대인은 임차인에게 손해배상 배액 배상하고 계약을 해지하기로 한다.
★ 임대인 및 임대건물의 의해 전세반환보증보험이 불가능한 경우 계약금의 배액을 배로 배상하고 이 계약은 무료로 한다.
★ 임대인은 계약기간 중 매매 또는 담보를 제공하는 경우, 미리 임차인에게 통보한다.
★ 임차인의 책임이 없는 시설물의 고장(노후화의 사유)는 임대인이 적극 수리한다.
★ 임대차 계약 만료일에 타 임차인의 임대여부와 상관없이 전세보증금을 즉시 반환한다.
이상으로 특약 조항을 마치면서, 항상 등기부등본 확인을 잘하고 확정일자를 받으셔야 합니다. 전세보증보험을 잘 해 놓는것을 잊지 않고 가입하시는걸 추천합니다.